Regras do condomínio: quais são as mais importantes?

As regras condominiais são o conjunto de disposições que os condomínios devem respeitar para a boa convivência entre si e para a correta gestão, inclusive econômica, dos espaços comuns. As regras, previstas e regulamentadas pelo Código Civil, são recolhidas no regulamento da assembleia, que é obrigatório nos edifícios onde habitam mais de dez condôminos.

 

Outra coisa é o regulamento contratual (ou externo) que é elaborado pelo construtor do edifício, anexado às escrituras de compra dos vários apartamentos e, portanto, aceite de imediato por todos os condomínios.

 

O regulamento do condomínio

O regulamento condominial, lavrado por escrito, deve ser anexado ao registro da ata da assembleia condominial e entregue a todos os condomínios para que conheçam as disposições a seguir para uma boa convivência.

 

A regulamentação do condomínio é obrigatória apenas para o décimo primeiro condomínio. Nos edifícios com menor número de inquilinos, a regulamentação não é obrigatória, mas todos têm o direito de solicitar a elaboração de regras para a gestão das partes comuns.

 

Todos os condomínios são obrigados a cumprir as regras contidas no regulamento do condomínio. No caso em que o regulamento é aceito pelo proprietário mas o inquilino não respeita as regras, o proprietário terá que agir contra ele, até a rescisão do contrato, caso se repita o comportamento incorreto.

 

Existem muitos softwares que ajudam com essas tarefas de administração, com ferramentas que ajudam com pagamentos, comunicação e até mesmo um controle de acesso à portaria.

 

O que contém o regulamento do condomínio

Dentro do documento que reúne as regras condominiais, há alguns dados idênticos para todos os prédios e outras variáveis, referentes a necessidades específicas. Vamos vê-los um por um:

 

1. endereço e nome do prédio
2. dados cadastrais
3. descrição dos espaços internos
4. descrição dos espaços externos
5. descrição das áreas comuns
6. obrigações do Código Civil e regras da assembleia
7. proibições ou regulamentações legais para a gestão de áreas comuns
8. obrigação de contribuição

 

A gestão dos espaços e bens comuns

No interior de um condomínio, os espaços e bens comuns são regulamentados pelo Código Civil e referem-se a áreas e bens que não são propriedade exclusiva de nenhum condomínio, mas estão à disposição da comunidade que nele habita.

 

O regulamento do condomínio os divide em três grupos:

1. O Edifício: refere-se a todos os espaços e componentes que o compõem, como escadas, telhados, portões, paredes e pátios;
2. Áreas Comuns: parques de estacionamento, portaria, sala comum ou lavandaria, se existirem no edifício;
3. As Obras: instalações e sistemas necessários à comunidade, como o elevador, os poços, o sistema centralizado de distribuição de gás, o de água e energia, mas também o sistema centralizado de recepção de televisão.

 

Cada condômino terá a obrigação de cuidar de tudo o que for considerado em comum com os demais, cuidando para não danificá-lo; no caso de um condômino arruinar um bem ou uma sala de condomínio, ele terá que pagar uma indenização pelos danos.

 

Vale lembrar que o administrador – eleito pela assembleia com maioria de votos – é o responsável por fiscalizar o cumprimento das regras condominiais e fazer a administração de condominio online.

 

As regras do condomínio para animais de estimação

O regulamento condominial não pode por lei proibir os condomínios de terem um animal de estimação, a não ser que isso tenha sido estabelecido pelos proprietários dos apartamentos individuais, no âmbito do contrato de arrendamento, ou no caso de todos os condomínios, no momento da ‘compra dos imóveis e a aprovação do regulamento do condomínio, votar por unanimidade a proibição da entrada de animais no prédio.

 

Isso se aplica a animais de estimação clássicos, enquanto a presença de animais exóticos ou potencialmente perigosos para a comunidade deve sempre ser discutida e aprovada.

 

De qualquer forma, as regras de convivência com animais remetem ao bom senso e segurança:

 

1. nas áreas comuns, o animal deve ser mantido na coleira e deve usar focinheira se for de raça agressiva;
2. os proprietários devem verificar se o animal não suja as áreas comuns e, se necessário, providenciar a limpeza;
3. os danos causados ​​a coisas ou pessoas por animais recaem, com responsabilidade civil, sobre os proprietários , que deverão arcar com a indenização.

 

Modificação do regulamento do condomínio

Para a modificação do regulamento do condomínio é necessária a mesma maioria utilizada para sua aprovação. Assim, para alterar o regulamento da assembleia geral, é suficiente a maioria dos presentes na assembleia geral. A unanimidade é sempre necessária para alterar o regulamento contratual.

 

Com base nisso, o regulamento do contrato de condomínio pode ser modificado por deliberação dos acionistas adotada por unanimidade, caso a modificação diga respeito a cláusulas que afetem os direitos e obrigações subjetivos dos condomínios; por outro lado, caso a cláusula tenha caráter normativo, ou seja, diga respeito aos modos de uso das coisas comuns, à organização e funcionamento dos serviços condominiais, ela poderá ser modificada por maioria, ainda que incluída em regulamentação contratual.